深圳,罕见的机会来了……
发布日期:2022-07-30 01:57    点击次数:162

原创 刘晓博

近日,华为在深圳的一项投资引起了广泛的关注。这项投资是:在福田中心区设立华为“数字能源总部及研发基地”,投资金额40亿元。

40亿元,金额不算很大。但却传递了一个重要信号:华为重返深圳核心区,而且选择了福田CBD。

熟悉华为的人都知道,华为不喜欢到CBD凑热闹,而是倾向于在郊外建设花园式、低密度的总部、园区。为什么华为打破常规重返CBD,把其战略版图上非常重要的数字能源项目总部和研发基地,放在了福田中心区呢?

这跟福田中心区的发展前景,密切相关。

福田中心区:

罕见的“三核CBD”

每个大城市,都有自己的中心商务区。

但像福田中心区这样的“金融+科技+行政”的三核CBD,是比较罕见的。

北京的朝阳CBD,汇聚的主要是外企的中国总部;北京金融街CBD,主要是金融企业总部;中关村CBD,主要汇聚了科技企业总部。北京的行政资源,则集中在西城区和通州区。

上海浦东陆家嘴CBD,金融企业、科技企业集中,堪称“金融+科技”的双核CBD。但上海的行政中心显然不在浦东,而在浦西。

广州天河CBD汇聚了很多企业总部,但广州科技企业、上市公司的总部多集中在黄埔,广州的行政中心在越秀,所以天河CBD也只是单核CBD。

至于纽约曼哈顿和伦敦金融城这两个CBD,也都偏向于金融业,科技味不太足,行政中心色彩也不足。

而福田CBD兼具了“三核”特征:

首先,福田区是跟浦东新区、北京西城区、香港中环并列的,中国四大金融中心。

在福田中心区,不仅有深交所、银保监局、证监局、市地方金融监督管理局、三大政策性银行深圳分行等金融重要基础设施、监管机构,还拥有大量的银行、证券、保险、基金、期货、信托等金融企业,会计审计、法律服务、资产评估、信用评级、资信评估等金融配套服务机构,其中持牌金融机构267家。沿深南大道、益田路、金田路形成了F型金融资源集聚区域。

深圳53%的银行业法人和市级分支机构、62%的保险业法人和市级分公司、77%的证券业法人和市级分公司,以及67.7%的基金管理公司目前都注册在福田。

2020年,福田区金融业增加值首次超过2000亿元,占全区GDP比重超过四成,占全市金融增加值的48.3%(上图),占全省的20.3%。

福田区2020年金融业纳税近千亿,占全区税收比重60.5%,占全市金融业税收比重64.7%,占全省金融业税收比重26.3%。

全国公募基金20强中有6家在福田区,保险业法人机构13家,全国TOP10影响力创业投资机构有3家落户福田。

其次,福田区是深圳市委、市政府所在地,是深圳行政中心。它的行政审批大厅规模大、级别高、办事效率高。

深圳是计划单列市,在经济方面拥有省级管辖权。被确定为“社会主义先行示范区”之后,深圳又获得了200多项省级管理权限,这意味着福田CBD可以给企业、个人提供更多、全方位服务,它的辐射力、服务能力获得了全面提升。

福田中心区还是深圳重要的城市封面和城市名片,常在全国、全球重大活动中出镜。比如今年北京冬奥会开幕式前,在全国精心挑选的几个分会场陆续展现在全球观众眼前,美轮美奂、充满科技感的深圳分会场就设在福田中心区。

上图:北京冬奥会开幕式暖场阶段,深圳分会场惊艳展现在全世界观众面前,图中左侧的的楼群,就是“深圳中心·天元”项目。

不少深圳人还不知道,作为福田CBD扩展区的香蜜湖,还有一个非常重要的功能:它是未来深圳代表国家主办“重大主场外交活动”的场地。

在香蜜湖北区,最近连续出让了两块土地,将建设一组非常重要的建筑——深圳国际交流中心。

这个中心规划了各类规格会议室和宴会厅约60间,座位不少于15000个,酒店房间数不少于1000间。

深圳媒体在报道的时候,特意把“可举办国家元首级别峰会”做上了标题。

报道还说:这两宗用地的规划用途显示出作为深圳中心区“黄金宝地”的香蜜湖片区,未来将要承担深圳“双区”建设的重大战略任务——成为承办重大主场外交活动的主要场地。“支持深圳承办重大主场外交活动”, 丽水嘉园是中共中央国务院发布的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中明确提出的。

上图:深圳国际交流中心项目效果图。

也就是说,随着香蜜湖板块的改造、升级、加盟,福田CBD的行政中心功能再上层楼。

前一段时间,中国工程院院士、中国工程院副院长何华武曾在一个公开论坛上,透露了时速600公里的广深磁悬浮选线方案,这条110公里长的高铁只在广州、东莞、深圳各设1个站点,其中深圳的站点就是香蜜湖站(方案尚在讨论中)。

为什么广深磁悬浮考虑在香蜜湖设站?就是因为福田CBD定位特殊、非常重要!

第三,福田区十四五规划中,明确提出:要探索城市转型发展新路径,把握科研资源回流都市核心区机遇,“以河套深港科技创新合作区为牵引打造中央创新区”。这意味着,科技正在成为福田CBD的“第三核”。

上图就是福田河套“深港科技创新合作区”的示意图,它距离福田中心区直线距离不到1公里,未来将跟福田CBD融合发展。

“深港科技创新合作区”已经成为“粤港澳大湾区”、“深圳社会主义先行示范区”两大国家战略里的重要片区,多次写入国家级文件。

2021年10月,香港特首在施政报告里提出,拿出香港北部大约300平方公里(占香港总面积接近30%)的土地,发展北部都会区。跟深圳紧密合作,建设“双城三圈”。

未来的香港是这样分工的:南部的港岛、尖沙咀主要发展金融、商贸等现代服务业,靠近深圳的“北部都会区”主要发展科技创新产业,跟深圳共同打造“国际科技创新中心”。

为此,香港扩大了合作区的范围,在“福田河套”旁边提出了“新田科技城”的概念。

所以,“科技创新”注定将成为福田CBD“三核”中的“一核”。

在深圳“十四五规划”中,是这样给深圳最重要的5个区定位的:

福田区的定位是最高的,不仅是深圳行政中心、文化中心、金融中心、商务中心和国际交往中心,还要打造具有国际影响的中央创新区、中央商务区、中央活力区。

“十四五规划”对福田中心区提出的新定位、新目标,预示着这里绝对不是一个“人到中年”“事业见顶”的CBD,而是一个不断生长、充满各种可能的CBD。

安家福田CBD

“十年罕有”的机会来了!

正是因为福田CBD功能完备、发展潜力大,所以很多企业家不仅喜欢把企业总部放在这里,还喜欢把家安在这里。

当生活和工作在福田CBD“合体”的时候,不仅每天可以节约2到3小时的通勤时间,还可以有更多时间精力融入“CBD圈层”——更容易找到合作伙伴,更容易配置金融资源,更容易拿到行政许可,更能感知市场脉动。

此外,入住CBD还标志着事业的成功和对家人的关爱。

遗憾的是,在福田CBD核心区域,已经有10年没有一手大户型住宅供应了。所以很多人的梦想迟迟无法实现。

最近,深圳豪宅市场传来一个令人瞩目的消息:“深圳中心·天元”将推出10年旧改的压轴产品——300m²+的住宅!

这个稍纵即逝的机会,非常值得关注。对于深圳来说,这批住宅实在太特殊、太稀缺了!

首先,深圳的住房“稀缺度”非常高,居民自有住房率是超大城市里最低的。

深圳的房价为什么比北京、上海还要高?除了经济有活力、人口增长快外,还因为深圳土地稀缺。

深圳的陆地面积只有1997平方公里,大约相当于上海的3分之一、广州的3.5分之一、北京或者杭州的8分之一。深圳面积,还没有北京六环内大。

根据公开资料,深圳目前商品住宅总存量不足200万套,大约相当于上海的三分之一。而深圳生活的人口,只比上海少25%左右。

统计显示,深圳常住人口的自有住房率不到30%,这不仅是全国超大城市里最低的,在全球也有可能是最低的。

上图:主要城市过去4年土拍成交的“人均可建面积”,深圳4年累计只有人均0.66平方米,在全国最低。

其次,深圳的大户型住宅非常稀缺。

由于土地少、人口多,深圳对开发商的户型有严格要求,鼓励开发刚需、改善型住宅。因此,在深圳每年大户型住宅供应极为有限。

上图是“克而瑞”统计的,2021年全国一手住宅三个总价区间的销售量。1000万以上豪宅销量,深圳非常接近京沪。但3000万以上、5000万以上总价的一手住宅,深圳明显少于京沪。

不是深圳没有这种需求,或缺少消费能力,而是缺少这类产品。

上图:“深圳中心·天元”项目远眺。

第三,深圳核心城区,尤其是福田CBD大户型住宅新盘非常稀缺,堪称“十年罕有”。

即将面世的“深圳中心·天元”压轴产品,是1栋A座、B座大平层住宅。其中A座的户型是530㎡-540㎡的“一层一户一泳池”大平层。B座的户型是313㎡-330㎡大平层。

再强调一次:这些产品都是住宅!

上图:1栋的A座、B座是“深圳中心·天元”即将发售的住宅。C座、D座是“313㎡-330㎡”的大户型商务公寓,目前还有少量在售中。

福田CBD核心区的开发即将完成,由于发展空间不足,所以才有了香蜜湖板块的全面旧改,这实际上是福田CBD的扩容。但香蜜湖板块旧改带来的增量房屋,基本上都是写字楼、公共建筑,以及举行重大活动的“礼制建筑”,再诞生纯粹的大户型住宅新盘的可能性极低。

“深圳中心·天元”1栋A座、B座的纯大户型住宅一旦卖完,10年内、甚至更长时间福田CBD核心位置都很难有类似产品。

上图:“深圳中心·天元”,项目地处深圳南北、东西两大城市轴线的交汇点。

第四,“深圳中心·天元”这种优质配套资源“万千宠爱在一身”的盘,非常稀缺。

以交通为例,“深圳中心·天元”东侧不到300米,是深圳又一个建设中的超级交通枢纽——岗厦北枢纽。这里地下空间分为三层,总建筑面积22万平方米。建成后,将是地铁2、10、11、14号线的换乘枢纽。在这里乘坐地铁,可以直达罗湖、南山、宝安、龙华、龙岗以及坪山各区,也可以直达香港、东莞和惠州等粤港澳大湾区周边城市。

此外,项目周边还会分布地铁1号线、3号线、7号线。地铁如此密集的区域,在全国、全球都不多见。

项目西侧不到1000米,是亚洲最大的地下高铁站“福田站”。通过福田站向南14分钟就可以到达香港西九龙,向北则可以连通全国主要城市;项目直线距离2.5公里内,有皇岗、福田两大“一类口岸”连通香港。

商业配套方面,项目自带29万平米的卓悦中心商业。800米的“中央大街”,是深圳每年举行迎春花市的地方,成为全市瞩目的城市事件发生地。

周边还分布着平安金融中心、卓悦intown、星河cocopark、购物公园、中心城、皇庭广场等大型购物场所,深南路北侧有深圳中心书城、音乐厅、图书馆、博物馆、美术馆、当代艺术与城市规划馆等文化设施,以及莲花山公园、中心公园等。

第五,“深圳中心·天元”圈层资源非常稀缺。

从前期购买这个项目大平层商务公寓的客户来看,买家多为上市公司大股东、高管,或者是金融、高科技行业的高端人才,以及来自全国各地的富甲一方的企业主。这些客户买“天元”,需求大致分为3种:自住、资产配置、家族传承。

“天元”的资金门槛非常高,业主天然形成了一个“成功者”圈层。加入这个圈层,有利于你事业的发展。

第六,“天元”项目的品质非常稀缺。

以B座为例,户型为约313平方米和约330平方米两种,均为南北通透、多面采光、270°景观面。主卧分睡眠区、男女衣帽区、盥洗区、化妆区,多套房设计满足家庭成员不同的空间需求。

上图:项目样板间效果图。

站在宽阔的客厅里,通过硕大的落地窗,可以俯视深圳市民中心广场,足不出户就可以观礼深圳的重大公共活动;站在主卧室落地窗前,可以俯视每年举行深圳迎春花市的“中央大街”。这种位置,这种视角,的确令人赞叹。

项目采用双首层大堂——首层入户大堂净高10米。北大堂艺术吊灯以“凤凰”为主题,与南大堂的龙灯形成“龙凤呈祥“的格局。(下图)

项目为业主提供了约 10000 ㎡专属屋顶花园,由国内著名景观设计公司奥雅设计担纲设计。超 800 ㎡半弧形空中泳池,俯视中央大街繁华景色。

电梯为5梯2户,私家电梯双梯入户,独立玄关,让业主享有尊贵与隐私兼得的礼遇。

为项目提供管理的,是连续十三年荣获中国物业服务百强企业的金地物业,他们是物管行业当之无愧的龙头企业。在日前由乐居财经、中国消费者报发起的“2022中国物业服务满意度调查”中,金地物业以95.06分名列深圳区域榜首。



热点资讯
相关资讯